房地产行业动态跟踪报告：结算业绩延续承压 抢抓回款优化财务

　　平安观点：

    　　结算业绩延续承压，未结资源仍旧充足：受毛利率探底、投资收益减少等因素影响，2023H1 15 家A+H 上市典型房企整体营收同比增长0.1%，归母净利润同比下降2.7%，降幅较2022 年收窄23.9 个百分点。2023H1 15家上市房企整体毛利率19.6%，同比下降2.1 个百分点，较2022 年下降0.6 个百分点，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率或仍将底部徘徊；销管费用率5.2%，同比下降0.1 个百分点，较2022 年持平，延续低位；少数股东损益占比22.1%，同比下降4.6 个百分点，较2022 年全年下降7.2 个百分点，伴随拿地权益占比提高有望维持较低水平。2023H1 末15 家上市房企业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）118.1%，未结资源仍旧充足。分企业性质看，央国企营收同比增长0.6%、归母净利润同比下降1.8%，整体业绩相对较好。

    　　销售规模反弹，拿地持续聚焦：得益于年初楼市明显复苏，2023H1 15 家上市房企销售额同比增长19.1%，远高于全国水平（增长1.1%）。5 月以来楼市修复乏力，但近期中央及各部委密集发声释放政策利好，叠加9 月往后为传统营销旺季，成交有望止跌企稳。2023H1 15 家上市房企平均拿地销售面积比43%、拿地销售金额比27%，仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比较2022 年下降12 个百分点，降幅低于拿地销售面积比，反映房企在谨慎取货过程中，仍持续向高地价的核心城市聚焦。2023H1 央国企销售额同比增长25.3%，销售表现显著优于民企（微降0.04%），平均拿地销售金额比29%，拿地强度亦高于民企（20%）。

    　　在手现金小幅回升，融资成本进一步下行：2023H1 末15 家上市房企整体在手现金1 万亿元，较2022 年末提升2%；融资成本普遍下行，“三条红线”整体维持绿档。其中央国企在手现金较2022 年末回升3.5%，民企较2022 年下降4.6%；民企现金短债比较2022 年末下降12.4 个百分点，延续弱化趋势。2023H1 末央国企综合融资成本普遍更低，反映其融资端更大优势。

    　　投资建议：2023H1 典型房企结算利润延续下滑，毛利率持续探底，业绩仍旧承受压力；但归母净利润降幅收窄，结算项目权益比例提高，在手现金小幅回升，边际改善信号有所显现。近期地产政策组合拳频出，彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，且需持续关注政策呵护下基本面走向，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

    　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。